持ち家は資産という時代遅れの古い価値観。持ち家は資産ではなく「負債」です

「持ち家は資産」だというのは時代遅れの古い価値観です。現在の日本では、持ち家は資産ではなく「負債」だというのが現実です。

人口が増加し続けその為に居住空間への需要が高まり、土地や物件が値上がりし続けていたバブル期までの昭和の時代であれば、賃貸ではなく購入や新築によって自分の家や土地を持つということは、確かに資産を持つということでした。

1,000万円で購入した土地が、その十年後には2,000万円に値上がりし倍の資産価値になる。その様なこともバブル経済期までの日本では当たり前でした。

しかし、当時とは逆にこれからの日本は人口が減少し続け、それに伴い生活スペースに対する需要は下がり、土地や物件の資産価値はさらに急激に下落し続けていく時代となります。

この様に土地や物件の資産価値が下落し続ける状況となったことで、持ち家の「負債」というマイナスの側面が非常に強く現れて来るようになりつつあるのです。

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持ち家には高い固定資産税と維持費が掛かる

持ち家は資産ではなく「負債」である理由、それは持ち家はそれを所有していることによって固定資産税や維持費などの支出が生じ、手元から資本が失われていく存在だからです。

その対象を所有していることで手元の資本を増していく存在が資産、その対象を所有していることで資本が失われて行く存在が負債。というのがキャッシュフローの観点から見た資産と負債の定義です。

土地や物件が値上がりし続けていた昭和の時代であれば、持ち家を所有しているだけでその資本価値が大きく値上がりし続けていたので、固定資産税や維持費などの支出を差し引いても持ち家は資産でした。

しかし、これからの日本では土地や物件の価値は下がり続けますので、持ち家という存在は完全に負債となります。

持ち家には毎年、高い固定資産税と維持費が掛かります。

固定資産税は、市町村などの地方自治体が賦課する税金で、土地や家屋を所有している人に納税の義務があります。固定資産税の計算方法は基本的に、国土交通省が定める土地の公的価格や家屋の時価について大体70%の割合で付けられた金額である固定資産税評価額に、標準税率の1.4%をかけた金額になります。

ただし、土地の固定資産税の場合、200平方メートル以下の「小規模住宅用地」の場合は固定資産税額が「6分の1」に軽減され、また住宅1戸に対して200平方メートルを超える「一般用住宅地」の場合は固定資産税の負担が「3分の1」に軽減されます。

また2階建てまでの新築家屋の固定資産税も、新たに固定資産税が課税される年度から3年度分の固定資産税が半額に減額されます。

例えば1,200万円の評価額の土地に800万円の評価額の一軒家を新築で建てた場合、

土地:1,200万×1/6×0.014=2.8万円
家屋:800万×1/2×0.014=5.6万円

合計で1年あたり8.4万円の固定資産税が掛かります。
持ち家を所有し続ける限りこの固定資産税を何十年間も支払い続けることになります(木造家屋の固定資産税は減価償却によって減っていき築22年が経過すると0になりますが)。さらにローンなどでお金を借りて家を建てた場合、その利子も支払い続けなければなりません。

そして忘れてはならないのが家屋の維持費です。最初は立派な新築の住宅も20年、30年と住み続ければ、特に経年劣化の激しい水回りやガス周りなども含め家屋の至る所が痛んできますので、リフォームや修繕などによって家屋の状態を維持しなければなりません。

また、庭付きの一戸建て住宅を購入した場合、植木屋さんに頼む庭木の剪定代などその庭の費用も掛かります。

もちろん全部自分で庭の手入れをすればお金は掛かりませんが、その為の対価を自分の労力によって支払っていることになります。その庭の手入れの労力も労賃として換算して維持コストに加えると、何十年間も住み続ければ馬鹿にならない金額になります。

長く住めば賃貸より持ち家の方が得であるという大嘘

不動産業界と広告業界がグルになってまき散らす「持ち家は長く住み続ければ住み続けるほど賃貸より得だ」という様な大嘘の情報が世間には溢れかえっていますが、むしろ長く住み続ければ住み続けるほどお金が掛かるのは持ち家の物件です。

持ち家は30年間~40年間と長く住み続ければ家が傷んで修繕が必要になります。修繕によっては100万円以上の金額が必要になる場合もあります。東日本大震災を見ても分かる様に、地震や災害・火災などで持ち家を失うリスクも絶対に無いとは言えません。

賃貸住いの場合、長く住み続けて建物が古くなってくれば、他の物件に住み替えればいい話です。100万円という修繕費用を支払う必要もありません。

これからの日本は人口が減少し物件余りの状態になりますので、需要と供給の法則で賃貸相場も下がり続け、時間が経てば経つほどより安くリーズナブルな値段で部屋が借りられるようになっていきます。

賃貸の物件に住み、賃貸相場の下落と共により安い部屋を借り換えて行く。それが現在では最も無駄なく経済的な生き方です。

子育ての為に新築の持ち家でなければならない理由はない

「賃貸のアパートやマンションの狭いスペースでは家庭を持って子供を育てることが出来ない。」と思う方もいるかと思いますが、わざわざ新築の持ち家を買う事にこだわらずに、中古の一戸建てを借りればいい話です。

中古の一戸建てであれば、子供が走り回れる様なスペースの余裕と子供部屋を作れる様な部屋数のある家が、貸しマンションなどの賃料とほぼ同様のリーズナブルな価格で借りることが出来ます。

新築の持ち家であってもずっと長く住み続ければどんどん古くなっていくのですから、わざわざ高いローンを組んで新築の持ち家を買うメリットなど全くどこにもありません。中古の一戸建てを借りれば十分なのです。

中古の住宅の借り屋住いというと昭和的なイメージでボロ屋暮らしや長屋暮らしでのみすぼらしい生活を想像される方も多いかと思いますが、人口減少と郊外の物件余り現象が加速する現代の日本では、昭和の時代とは違い、それなりに立派な作りの一戸建てでも住む人がいないという様な家が非常に増えていますから、郊外であれば月8~10万円程度の賃貸料を払えばみすぼらしい居住環境などはありえません。

無理をして2,000万円以上で新築の家を買い、そのローンの返済や固定資産税・維持費などで毎年何100万円もの膨大な支出を何十年間も支払い続ける生活を考えれば、その半額以下の年100万でそこそこの家に住める中古の一戸建ての方が遥かにリーズナブルです。

また、人口減少と不動産市場での郊外の物件余りの現象はさらに加速度的に進み続けていますで、現在から10年後には、さらに安い賃貸料で中古一戸建てを借りられる様になっていることは、不動産市場の動態からして間違いありません。

4万円や5万円程度で子供が生まれても家族で住めるようなそこそこ立派な一戸建てを郊外に借りられてしまう様な時代が来てもおかしくないのです。

この様な状況で、「子育てのため」という理由をつけて、わざわざ高額のローンを組んで新築の一戸建てを買うという判断は、決して合理的とは到底言えません。

持ち家という負債を持たなければゆとりある生き方が可能

この様に高額の金食い虫である持ち家という負債を無理に持たなければ、ガツガツと身を削る様に働かずとも、ゆとりのある働き方や生き方で十分に余裕のある暮らしも可能です。

何1,000万円もの膨大な初期費用が掛かり、その上にそして住宅ローンの利子や固定資産税、維持費用などで多額の出費を永続的に支払い続けなければならない持ち家という負債を敢えて持たないという判断をすることで、貸マンション暮らしやアパート暮らしなど毎月支払い続ける賃貸料を考慮しても大きな家計の余裕が生まれます。

また、都心の高額なマンションや一戸建ての物件を買う事は非常に難しいですので、大部分の方は現実的に郊外の住宅を購入することになります。

その場合、郊外の自宅から都心の会社に出社する為の通勤時間や交通手段としての自動車の購入費用などもかかり、その無駄な通勤時間で失う時給や自動車の購入・維持コストも考えると、持ち家に住むことで住居費以外にも年間で100万円単位で余計な支出が生まれます。

お子様が生まれたという場合も無理に戸建ての新築物件は購入せず、中古の一戸建てなどの賃貸物件に住むことをおすすめします。

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以上、「持ち家は資産という時代遅れの古い価値観。持ち家は資産ではなく「負債」です」の記事でした。

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