マイホームを買ってしまえば家賃がかからない?持ち家も住み続けるにはお金がかかります

最近は住宅ローンも低金利で借りられるため、「家賃を支払い続けるのが勿体ない」という理由でマイホームを購入される方が非常に増えています。

しかし、この様な「持ち家の場合は一旦買ってしまえば、何十年も住んでいても家賃が全くかからない」という間違った前提での計算では、マイホーム購入によって逆に大損してしまうことになります。

購入した持ち家も住み続けるには非常にお金がかかる

「持ち家の場合は一旦買ってしまえば、何十年も住んでいても家賃が全くかからない」と思い込んでしまっている方が非常に多いですが、購入した持ち家も長年住み続けていくには非常にお金が掛かります。

持ち家を購入して長く住み続けた場合に馬鹿にならないのが、マイホームの固定資産税と維持費です。

固定資産税は、市町村などの地方自治体が賦課する税金で、土地や家屋を所有している人に納税の義務があります。固定資産税の計算方法は基本的に、国土交通省が定める土地の公的価格や家屋の時価について大体70%の割合で付けられた金額である固定資産税評価額に、標準税率の1.4%をかけた金額になります。

ただし、土地の固定資産税の場合、200平方メートル以下の「小規模住宅用地」の場合は固定資産税額が「6分の1」に軽減され、また住宅1戸に対して200平方メートルを超える「一般用住宅地」の場合は固定資産税の負担が「3分の1」に軽減されます。

また2階建てまでの新築家屋の固定資産税も、新たに固定資産税が課税される年度から3年度分の固定資産税が半額に減額されます。

例えば1,200万円の評価額の土地に800万円の評価額の一軒家を新築で建てた場合、

  • 土地:1,200万×1/6×0.014=2.8万円
  • 家屋:800万×1/2×0.014=5.6万円

合計で1年あたり8.4万円の固定資産税が掛かります。

持ち家を所有し続ける限りこの固定資産税を何十年間も支払い続けることになります。木造家屋の固定資産税は減価償却によって減っていき築22年が経過すると0になりますが、土地の固定資産税は死ぬまでずっと永遠に支払い続けなければいけません。

そして想像以上に費用が掛かるのが家屋の維持費です。最初は立派な新築の住宅も20年、30年と住み続ければ、特に経年劣化の激しい水回りやガス周りなども含め家屋の至る所が痛んできますので、リフォームや修繕などによって家屋の状態を維持しなければなりません。

しして、幸運にも修繕や水回りなどの修理が不要であった場合にも、家が傷んでしまわない様に外装の塗り替えは10年に1度のペースで行わなければいけません。

この外装の塗り替えは、1回あたり平均100万円もの費用が掛かります。

例えば3,000万円を全額35年間・金利1%の住宅ローンで借りて新築の家を建て、1,200万円の評価額の土地に800万円の評価額の一軒家を新築で建て40年間住み続けたケースを考えますと、費用の合計は最低の場合でも以下の様になります。

ローン返済額:約3,550万円
固定資産税:約200万円
外装塗り替え×3回:約300万円
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合計:約4,050万円

お得な賃貸物件の活用法で大幅に住居費を節約出来る

一方で以下は、賃貸物件に住み続けた場合の金額です。

中古一戸建て(10万円・10年間):約1,200万円
中古一戸建て(6万円・10年間):約720万円
中古マンション(4万円・20年間):約960万円
=============
合計:約2,880万円

賃貸物件に住み続けることで、新築の住宅を購入するよりも約1,200万円程度もお得な計算になります。

賃貸の住み替えについてですが、最初の10年間はおそらく小さなお子様が居るということで、子供が走り回れるくらい広々とした中古一戸建て物件に。その場合、現在では郊外で10万円程度の相場が一般的です。

次の10年間もお子様が居るということで中古一戸建て物件に住みますが、日本は人口減少と家余りによって10年内に住宅バブル崩壊が確実な状況ですので、おそらく最初の10年間よりも安い賃料で家に住むことが出来ます。

そして20年後にはお子様が独立するなどしていると考えられますので、夫婦二人だけで住むのにちょうどいいコンパクトなマンションに移住。人口減少と家余りに深刻化により、賃料の相場はさらに値下がりしている見込みです。

仮にこの後さらに10年間生き続けた場合でも、賃貸料の合計は10年間で500万円程度ですので、合計の費用は新築のマイホームを建てた場合を下回ります。

新築マイホームを建てた場合、この他に1,200万円の土地を資産として所有することになりますが、人口減少が続くこれからの日本の状況を考えた場合、40年間~50年間という長期間で土地の価値は大幅に下落している可能性が大きいですので、総資産においても賃貸物件ではマイホームの新築よりも損失が生じるということはありません。

また、実際は40年~50年ほど同じ家に住み続ければ、住居の各所にガタが来はじめて数100万円の高額の修繕費やリフォーム費用が必要となる可能性が高いですので、賃貸に住み続けた場合の方が、マイホームの新築よりもさらに支出が少なく得である可能性が高いという見込みになります。

当面は賃貸に住み相場を見ながら中古住宅を買う手もあり

この様に最初から新築住宅を購入して住み続ける、もしくは賃貸住宅に住み続けるという方法の他に、当面は賃貸住宅に住み続けながら住宅価格の相場を見続け、住宅バブルの崩壊の後に中古住宅などを安く購入するという折衷的なプランも可能です。

一方で以下は、最初の20年間は賃貸物件に住み、子供の独立と共に安価に値下がりしているコンパクトな中古マンションを購入して住み替えた場合の金額です。

中古一戸建て賃貸(10万円・10年間):約1,200万円
中古一戸建て賃貸(6万円・10年間):約720万円
中古マンション購入:500万円
マンション固定資産税(20年間):約100万円
マンション管理費・維持費(20年間):約200万円
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合計:約2,720万円

この場合、賃貸物件に住み続けた場合よりもさらに100万円以上支出が減る計算になります。

また、仮にこの後さらに10年間ほど中古マンションに住み続けた場合も、その間の合計費用はおそらく100万円~150万円程度しかかかりませんので、さらに総支出の金額が少なくお得になっていく計算です。

冷静に住宅プランを選択することをおすすめします

マイホームを新築する、賃貸物件に住み続ける、最初は賃貸物件に住み中古物件を購入するという3つのプランでそれぞれの合計支出をシミュレーションしてみました。

「持ち家の場合は一旦買ってしまえば、何十年も住んでいてもお金が全くかからない」という思い込みを捨てて、冷静にどの住宅プランを選択するか検討されることをおすすめします。

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以上、「マイホームを買ってしまえば家賃がかからない?持ち家も住み続けるにはお金がかかります」の記事でした。

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