東京五輪開催前のタイミングでローンを組んでのマイホーム購入は絶対にしてはいけません!

東京五輪開催前のタイミングでローンを組んでのマイホーム購入は絶対にしてはいけません!特に首都圏でのマンション購入を検討の方は、絶対に当面は賃貸住いを続けるべきです!

なぜなら東京五輪後のタイミングで、既に実態は部屋余りとなっている首都圏の物件を中心に、不動産バブルの崩壊が確実だからです。

東京五輪が終わる2020年は東京の人口のピークでもある

東京五輪後のタイミングで不動産バブル崩壊が確実であることの根拠として、東京五輪の終了によって「東京ブームが終焉する」という理由もありますが、もう一つの決して無視出来ない理由が、人口予測では2020年が東京の人口のピークであるということです。

つまり、2020年に東京五輪終了と人口減少の開始が、ダブルパンチで首都圏の不動産市場に襲い掛かって来ることが、ほぼ100%避けられない確定的な未来なのです。

予想したくない東京五輪後の「深刻な事態」 不動産バブル崩壊&「住宅余り」加速の懸念 – ビジネスジャーナル
http://biz-journal.jp/2015/08/post_11300.html

■東京の衰退?

実のところ、東京に限らず日本では全国的に住宅が余っている。13年の総務省調査によると、全国の空家率は13.5%。東京でも約10.9%が空家になっている。

衝撃的な数字がある。「千代田区で約36%、中央区で約28%」。これは東京都の都心における賃貸住宅の空室率である。現状でも、東京都内では住宅の「数」は十分に足りていることを如実に表している。

一方、東京都が出している予測によると、五輪が開催される20年に東京の人口はピークに達する。そのあとはじわじわ減り始めるばかりではなく、どんどん高齢化する。さらにその10年後の30年には、住宅への需要とシンクロする世帯数も減り始める。つまり、五輪を境にして、東京の住宅は供給過剰がますます顕在化するのである。

不動産価格と五輪は直接関係ない。ただ、「五輪によって東京が繁栄する」というイメージが先行しているにすぎない。もちろん、イメージはとても大切だ。株式や不動産は「将来値上がりするだろう」という読みの元に買われる。現在、地域限定でバブルが起こっているのは、そのイメージが先行しているからだと推定できる。

しかし、もしそうだと仮定すると、五輪が終わるとどうなるのだろう。あるいは東京五輪が間近に迫って、その終わりを誰もが身近に予測できる時期になったとしたら。

大切なのは、「20年に東京で五輪が開催される」ということではない。冷静に考えなければいけないのは「20年には東京で開催される五輪とパラリンピックが確実に終わる」という慄然たる事実なのである。そのあとの東京には大したイベントは何もない。ただひたすら住む人が減り、高齢化していく大都市があるだけだ。

国が移民を認めるとか、2人目の子どもを産んだら500万円、3人目には1000万円のボーナスを支給する、などという大きな政策転換でもない限り、東京の衰退は確実である。

この様に人口動態やイベントなどの面から、東京五輪後の不動産バブル崩壊が確実視される状況ですが、さらに長期的な社会状況の変化に基づく視点からも、首都圏の不動産価格や地価は単なる一時的なバブル崩壊に留まらず恒常的に右肩下がりに落ち続けることが確実な状況となっています。

首都圏の不動産価格や地価を恒常的に押し下げ続ける社会状況の変化の一つが、今後15年で急速な拡大が予測されている在宅ワークの普及です。

在宅ワークの普及で都心部・駅近のメリットが無意味に

駅から5分前後の駅近で通勤にも便利な都心部のマンション。土地価格自体が非常に高く、建物が減価償却しても資産価値が高止まりする。そして超低金利政策によって空前の低金利となっており、かつてに比べ遥かに低い金利で住宅ローンを組むことが出来る。

一見するとまさに今が、賃貸住いから卒業して憧れのマイホームを手に入れる空前の大チャンスの様に見えますが、待ってください。

2030年までには日本でもほぼ完全に普及している在宅ワークにより、今後15年内には通勤面での都心部・駅近のマンションのメリットや利便性は皆無になっています。

そして、そのメリットや利便性という物件としての優位点を失うことにより、相対的にその価値を失い、駅近ブームや都心部の不動産バブルで高騰している土地価格なども現在より大きく暴落することになります。

15年ちょっとでそのメリットを失い価値の暴落する物の為に、20年間以上もの長期間のローンを組む必要がありますか?その価値に値しますか?

全て現金でマイホームを購入できるような富裕層であるなら止めませんが、中流や庶民の方が無理をして長期間のローンを組んでまでマイホームを購入することは、決してお勧め出来ません。

在宅ワークの導入は各企業で急速に拡大しつつある

「2030年までには日本でもほぼ完全に在宅ワークが普及して一般化している。」と言われてもまだあまりピンと実感が沸かない方が多いかと思いますが、在宅ワークの導入は各企業で急速に拡大しつつあります。

東日本大震災のあった2011年とその翌年の2012年に震災や計画停電等の影響で一時的に増加し、その後の2013年・2014年のデータでは一旦導入割合が減少した在宅ワークですが、トヨタ自動車が在宅ワークの導入を決定するなど、本格的に各企業で在宅ワークの導入が進められようとしています。

2017/8/2付 トヨタ、12月から一般職も在宅勤務 4200人が対象に – 日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXKASDZ02H2J_S7A800C1MM0000/

トヨタ自動車は12月にも、一般職にあたる業務職を対象にした在宅勤務制度を始める。子育てや介護をしている社員が対象で、勤務時間内に4時間在社すれば、残りは在宅で仕事ができるようにする。一般職を対象にした在宅勤務制度を設けるのは珍しく、トヨタは社員の育児・介護と仕事の両立を後押しする。

新制度は中堅以上の業務職約4200人が対象で、女性が多い。小学校4年生以下の子どもがいたり、要介護の家族がいたりして、在宅勤務が必要になった場合、在宅勤務を選べる。

本人が1週間前までに申請すると、上司が承認する。勤続1年未満や退職を近く控えた社員は対象外とする。

一般職の仕事は通常、業務支援などオフィスでのデスクワークが中心で、裁量も限られていることが多い。そのため在宅勤務が広がりつつある中でも一般職に適用する動きは限定的だ。

トヨタも終日での在宅勤務は認めないが、業務職に特化した制度を設け、多様な働き方ができる環境を整える。

トヨタは昨年、ほぼすべての総合職を対象にした在宅勤務制度を導入した。子育て支援や介護離職を防ぐ狙いで在宅勤務を導入する企業が増えている。

2012年の在宅ワークの割合の一時的な増加は、震災の影響による「ニワカ的」なものでしたが、現在進められている在宅ワークの拡大はより本格的な意味合いを持つものです。

平成25年6月には、「世界最先端IT国家創造宣言」が閣議決定されると共に、「テレワーク導入企業数3倍(2012年度比)」「雇用型在宅型テレワーカー数10%以上」等の政府目標が掲げられ、政府を挙げて在宅ワークの普及が進められようとしています。

平成28年6月 テレワーク推進に向けた政府の取組について – 総務省
http://www.soumu.go.jp/main_content/000433143.pdf

  • 2020年までに、「テレワーク導入企業を2012年度比で3倍」、「週1日以上終日在宅で就業する雇用型在宅型テレワーカー数を全労働者数の10%以上」とする政府目標を設定。
  • それぞれの役割分担の下、関係府省が連携を取りながらテレワーク関連施策を推進

この様な背景もあり、現在はまだ一般の会社員には馴染みの薄い在宅ワークは、今後数年で急速に拡大していくことが考えられるのです。

そして、この在宅ワークの普及は、トヨタ自動車などの一部の時代の先端を行く大企業だけの話ではなく、日本の全企業の99%を占める中小企業や零細企業でもその導入と普及が進みつつあります。

現実に私はIT零細企業に勤務しているサラリーマンですが、2015年から完全に在宅ワークとして働いています。

参考:1日の労働時間3時間で月給31万円を貰って働く在宅ワークのサラリーマンである私の仕事の実態を公開します

私の勤め先の会社と同様に、オフィスの経費削減などの理由で在宅ワークを導入する企業が今後さらに増加していくことは確実です。

そして、その様に在宅ワークが一般に普及した近い将来の日本では、「駅近で通勤にも便利な都心部の物件」ということのメリットや価値はほとんど失われてしまい、高騰している都心部の地価や不動産相場の暴落は免れ得ないのです。

ローンによるマイホーム購入はリスクが大きい

ローンによるマイホーム購入は大きなリスクを背負うことになります。特に上記で説明してきました様に、在宅ワークの普及という近未来の経済・社会の予測から、都心部・駅近の地価が暴落することは確実という中で、ローンを組んでのマイホーム購入は余りにもリスクが大き過ぎるのです。

AI(人工知能)や在宅ワークの普及によってこれから大きく社会状況が変化するという中で、今自分が置かれている現状や今現在の世の中の常識から、高額のローンを組んでしまうことは非常に危険です。社会変革の時代では、自分が置かれる状況や世の中の常識が、180度覆されてしまうことが十分にあり得るからです。

特に住宅ローンの場合、ローン開始から10年ほどたった時期に破綻する例が多いというデータが示されています。

怖いのは10年後 マイホーム購入焦る頭金ゼロ派 – 日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZZO6852021019032014000000/

頭金の比率と返済の可能性との間に相関性があることは実績データからも明らかだ。三菱総合研究所によると、1割に満たない頭金で家を買った人のうち、後に返済が滞って保証会社の代位弁済に至った人の比率は0.7%強(図C)。破綻率は、頭金2~3割のケースに比べて倍近い。

ローン開始から10年ほどたった時期に破綻する例が多いという。「頭金なしでのローンが普及してからまだ10年ほど。破綻率はこれから高くなる可能性がある」(三菱総研)。ある銀行の担当者は「頭金が1割あるかないかで、破綻率には大差がつく」と証言する。

大きな社会変革を迎えようとしている今の日本において、10年後の未来の社会状況を完全に予測することも難しい中で、10年・20年・30年という長期のローンを組んでしまうことは、経済的な破綻のリスクが非常に大きいのです。

当面は賃貸物件への居住を続けることをお勧めします

全て現金でマンションを購入できるような富裕層の方であるなら、マイホームを購入することを止めませんが、長期間のローンを組んでまでマイホームを購入しようと検討されている方には、当面は賃貸物件に居住する生活を続けることをお勧めします。

人口減少と在宅ワーク普及のダブルパンチで、都心のマンションの価値や価格は今後15年間で急速に下落していきます。10年後には現在の不動産相場からは考えられないほどの安価な賃貸料で、都心のマンションを借りることが可能になっているのです。

賃貸の物件に住み、賃貸相場の下落と共により安い部屋を借り換えて行く。それがこれからの日本では最も無駄なく経済的な生き方です。

「どうしても持ち家が欲しい」という方も、当面は賃貸に住み10年後、15年後に都心のマンションを購入するというのも手です。その頃には都心のマンションも現在より遥かにリーズナブルな価格帯で購入可能になっていますし、もしもその時点で現在とは勤務形態が変わり在宅ワークなどになっていれば、都心の物件にこだわらずにより安価な郊外の物件に住むという選択も可能です。

また、都心のマンションではなく郊外に一軒家のマイホームを購入する場合というも、在宅ワークによって「通勤時間への配慮が不要」となれば、マイホームの立地面の選択肢は大きく広がります。

あまりに山奥の田舎などですと、生活の中で常に車が必須であるなど、様々な面で不便で生活コストが高くなってしまいますが、在宅ワークによって毎朝の通勤の習慣が無くなれば、多少駅から遠い場所であっても負担を強いられることなく生活することが出来ます。

駅から遠い場所の土地ほど地価は安くなっていきますので、在宅ワークであればより安い地価の土地を買うことが出来、マイホーム購入のコストも大きく削減することが可能です。

「わざわざ通勤の利便性を求めて駅近のマンションを購入したのに、勤務形態が在宅勤務に変わった」なんてことになってしまえば、わざわざ高額のローンを組んで購入したマイホームやマンションへの投資が完全に無駄な出費になってしまいます。

今の時点の判断だけで将来の自分の姿や働き方を完全に決めてしまい長期の住宅ローンを組んでマイホームを購入してしまうことは、人生設計の面からも非常にリスクが高いのです。

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以上、「東京五輪開催前のタイミングでローンを組んでのマイホーム購入は絶対にしてはいけません!」の記事でした。

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